Согласно законодательству, схема является обязательной при формировании всевозможных наделов:

• — без проведения торгов;
• — для проведения аукциона по продаже надела;
• — для проведения аукциона по предоставлению участка в аренду;
• — путем раздела существующих наделов, являющихся собственностью муниципалитетов, государства с целью предоставления его в постоянное (бессрочное) пользование какому-либо юрлицу;
• — путем раздела существующих наделов, являющихся собственностью муниципалитетов, государства для предоставления его в пользование гражданину или любому юрлицу на правах аренды или же в безвозмездное пользование;
• — для последующего изъятия в пользу государства, муниципалитетов;
• — путем перераспределения наделов, находящихся в собственности физлиц, муниципалитетов, государства и предназначенных для ведения огородничества, а также личного хозяйства или строительства. По-другому такая операция именуется оформлением прирезки.

В любых других случаях изменение границ земельных участков требует наличия проекта межевания территории.

Кто может подготовить

Законодательство предусматривает, что оформить нужную схему могут:

• — администрация муниципалитета;
• — заинтересованный человек или юрлицо (рекомендуется пользоваться помощью геодезиста);
• — кадастровый инженер.

Важно знать, что на перечисленные выше стороны обязанности по оформлению схемы возлагаются в разных случаях.

Уполномоченная администрация

Чиновники муниципальных образований вправе готовить такие документы только в случае реализация какого-либо надела с торгов. Причем они обязаны сделать схему в электронной форме с цифровой подписью. Если чиновники решат переложить такую работу на плечи других лиц, то это будет считаться нарушением закона.

В указанном случае оформляется электронный вариант документа по причине того, что он будет использоваться для координации действий различных ведомств. Делается это для гарантии, что на месте вновь образующегося надела на протяжении 2 лет или до момента регистрации права не появится какое-то другое образование.

Заинтересованный человек или юрлицо

Законодательство дает возможность любому гражданину или организации оформить нужную схему самостоятельно. Для этого необходимо:

1. Получить кадастровый план на сайте Росреестра. Чтобы подать запрос, необходимо знать номер кадастрового квартала, на территории которого находится нужный надел. Кроме того, придется внести госпошлину;
2. Определить местоположение надела – его координаты;
3. Скачать/установить актуальную версию подходящего графического редактора;
4. Загрузить полученный от Росреестра план в установленный графический редактор и составить необходимую схему.

При выполнении оформления такого документа следует помнить о том, что важна точность. Поэтому его форма должна соответствовать требованиям до мельчайших нюансов, то есть составителю необходимо использовать только установленные обозначения, цифры, системы координат.

При допущении ошибки, схему следует сразу же переделать. В противном случае чиновники не примут составленный документ и вернут его на доработку. 

Преимуществом этого вида оформления является экономия средств, так как не требуется оплачивать труд специалистов. А недостаток — низкая вероятность того, что с задачей получится справиться самостоятельно.

Кадастровый инженер

Услугами кадастрового инженера придется воспользоваться, когда нет возможности определить границы надела с помощью кадастровой карты в камеральных условиях. В таком случае работы по установлению координат надела — поворотных точек, производятся во время выезда на место.

Это не самый дешевый вариант, но если разрешение от администрации будет получено, то деньги, потраченные на полевые работы, станут выгодным вложением. Так как на следующем этапе при составлении межевого плана инженеру ехать на место расположения не нужно. 

Если границы нужного участка можно установить с помощью кадастровой карты в камеральных условиях, выезд инженера на место необязателен. Этот вариант актуален в случаях, когда у заинтересованного лица нет навыков, позволяющих оформить схему самостоятельно.

Порядок действий

Для подготовки такого документа необходимо:

1. Определиться с границами формируемого землевладения. Для этого следует выполнить замеры на местности. Точные координаты без специального оборудования и кадастрового инженера определить самостоятельно не получится;
2. Составить схему. На ней необходимо нарисовать границы будущего надела, причем сделать это нужно с привязкой к используемой системе координат и с указанием ряда параметров, используя понятне обозначения. Кроме того, составителю необходимо учесть все особенности будущего участка, то есть проверить на наличие/отсутствие сервитутов, коммуникаций и прочих моментов;
3. Готовый документ подается в ближайшем МФЦ, там же составляется заявление;
4. Дождаться решения. Если оно будет отрицательным, а оформление схемы выполнялось самостоятельно, тогда следует обратиться к кадастровому инженеру. Так как во многих случаях причиной отказа являются допущенные ошибки, неточности, поэтому после их устранения нужный результат будет достигнут.

Когда местные власти примут положительное решение, тогда для получения вновь созданного надела в собственность/аренду необходимо будет произвести межевание, что вправе выполнить только кадастровый инженер. А затем обратиться в Росреестр и МФЦ для постановки участка на учет.

Что необходимо учесть

Тому, кто будет заниматься формированием нового участка, следует знать, что схема является не просто рисунком на карте. При ее составлении следует учитывать целый ряд факторов. Если это игнорировать, то вполне можно не только получить отказ, но и понести существенные финансовые издержки.

Так может случится, если на полученном в пользование наделе находятся какие-либо инженерные коммуникации. К примеру, если во время составления схемы не был выявлен газопровод, то вполне возможно, что его владелец оформит охранную зону и ввести построенный на сформированном наделе объект уже не удастся. А то и вообще потребуют его снести.

Чтобы избежать каких-либо печальных последствий при подготовке документа необходимо учитывать требования:

• — правил застройки, землепользования;
• — документов, согласно которым выполняется территориальное планирование;
• — актуальной землеустроительной документации;
• — действующих положений об особо охраняемой территории.

А также нужно проверить:

• — местоположение границ соседних наделов;
• — месторасположения всех зданий, сооружений, объектов, находящихся рядом. Это же относится к объектам, строительство которых еще не завершено;
• — отсутствие красных линий.

Следует знать и о наличии территорий, дорог, участков общего пользования (сервитутов), так как они могут внести существенные коррективы и ограничить права владельца или арендатора.

Кроме того, есть ситуации, когда учет всего перечисленного не защитит от финансовых потерь. Так может случится, если на сформированном участке находятся какие-либо коммуникации, не поставленные на кадастровый учет. Избежать описанных неприятностей можно только выполнив топографическую съемку, а затем проведя согласование со всеми ведомствами, организациями, которые могут быть владельцами указанных объектов. Это делает процедуру составления схемы более дорогой, но одновременно позволяет избежать неприятных последствий.

Схема должна содержать:

• — проектную площадь каждого формируемого надела;
• — список координат, причем в системе применяемой при ведении самого кадастра;
• — изображение границ каждого формируемого надела;
• — изображение границ каждого существующего соседнего участка.

Если формируется несколько наделов, тогда следует присвоить им порядковые номера. Когда местная администрация уже приняла решение, тогда на схеме должно быть указано:

• — наименование утвердившего документа и его номер, присвоенный чиновниками;
• — наименование органа, утвердившего схему.

В обязательном порядке указывается дата, когда муниципальный орган издал соответствующее постановление.