О внесении изменений в законодательство о долевом участии в строительстве

На ряду с решением вопроса о приобретении недвижимости, всегда возникает вопрос о том, что целесообразней и выгоднее: участие в долевом строительстве или приобретение недвижимости на вторичном рынке. Безусловно, это широкий вопрос, при решении которого необходимо провести большую аналитическую работу.

Однако наша статья посвящена не решению вопроса выбора вида и способа покупки объекта недвижимости, а нововведениям в отечественное законодательство, регулирующее долевое строительство 2019 года.

Определяющий требования к долевому строительству объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, 214 Федеральный закон, 25 декабря 2018 года претерпел значительные изменения в части корректировки правил, обеспечивающих привлечение финансовых средств для строительства за счет дольщиков – участников строительства.

Согласно новым требованиям, финансирование строительства за счет дольщиков, возможно при условии размещения их денежных средств на определенных счетах – счет эскроу. Данное требование, в рамках определения порядка расчета между участником долевого строительства и застройщиком, обязано быть отображено в договорах на долевое строительство, предоставление на регистрацию которых, будет осуществляется после 1 июля 2019 года.

Важным будет сказать, что эскроу счет — это особый счет, создаваемый для безопасного проведения сделок между продавцом и покупателем. В народе, он носит название «условный» так как он переходит от одной стороны сделки к другой при наступлении определенных условий.

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару.

Однако, введёнными поправками, также предусмотрены случаи, при которых не требуется применение эскроу счетов, а именно когда проект строительства отвечает требованиям критериев, изложенных в 480 Постановлении Правительства РФ. Согласно Правительственным определениям, такими критериями являются:

1. минимальная общая площадь объектов капитального строительства, применительно к которым будут заключены ДДУ, соответствует 10 процентам и более от общей площади объектов, в отношении которых могут быть заключены ДДУ. Проверка параметра осуществляется путем сопоставления сведений, содержащихся в Росреетсре, со сведениями из проектной декларации;

2. минимальная степень готовности проекта строительства.

Главным составляющим второго критерия – степень готовности проекта строительства, является расчет степени готовности проекта строительства, определяющего показатель степени готовности проекта.  Согласно законодательству, показатель степени готовности, должен соответствовать не менее 30, 15 и 6 процентам в зависимости от вида проекта строительства.

 

Таблица сопоставления условий соответствия минимальному показателю степени готовности

 

Категория определяющая отнесение проекта строительства/застройщика к минимальной допустимой степени готовности проекта	Минимально допустимая степень готовности проекта, %
1. Общий случай, за исключением нижеперечисленных	30
2. Реализация проекта осуществляется в рамках договоров о развитии территории: — застроенной; — подлежащей комплексному освоению; — подлежащей комплексном развитию.	15
3. Реализация проекта осуществляется по иным договорам, не указанным в вышеизложенном пункте 2. В данном случае, объекты инфраструктуры: — социальной; — инженерно-технической, отчуждаются в публичною собственность. А также, застройщик обязан снести ветхое и/или аварийное жилье.	15
4. Реализация проекта осуществляется на территории, определённой ГПЗУ (градостроительный план земучастка) или ДПТ (документация по планировке территории) под выполнение строительно-монтажных работ — строительство/реконструкция, в отношении детских учреждений – сады и школы, медицинских – поликлиник, объектов инженерно-технической инфраструктуры.	15
5.  Осуществление реализации проекта проходит с целью окончания строительства объекта, начатого и не закаченного строительством другим застройщиком (проблемный чужой объект), в одном из следующих случаев: — по соглашению, заключенному между застройщиком и государством РФ (органом местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ), об окончании строительства объекта для пострадавших граждан, занесенных в соответствующий реестр; — если согласно положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а именно ст. 201.15-1 и 201.15-2, право на объект было приобретено в рамках дела о банкротстве; — если согласно положений Земельного кодекса, застройщик получил право на землю в рамках п.п. 3 и 3.1 пункта 2 ст. 39.6 Кодекса.	6
6. Проект реализуется на землях, представленных, по распоряжению главы региона, для возведения объектов коммунального, социального, культурного и бытового назначения, либо для воплощения крупных инвеспроектов.	6
7. Реализация проекта осуществляется с учетом одновременного соблюдения следующих требований:Лицо, выступающее в качестве застройщика, реализующего проект строительства, должно одновременно отвечает следующим критериям: — застройщик контролируется лицом входящем в перечень специальных системообразующих организаций, либо является дочерним обществом этого лица, либо сам включен в указанный перечень; — общая площадь строящихся застройщиком многоквартирных домов, согласно полученным РНС (разрешение на строительство), составляет от 4 млн. м2 и более; — привлечение денежных средств долщиков, обеспечивается застройщиком для объектов, расположенных в границах четырех и более субъектов РФ.	6

Для определения степени готовности проекта, в расчет берут фактический объем финансирования, затраченного на строительство и степень готовности конструктивных элементов.

Расчет по определению степени готовности конструктивных элементов, согласно Постановлению №480, имеют право выполнить следующие лица:

— кадастровый инженер — до того момента, когда регион воспользуется своим правом и примет решение о том, что расчет должен подтверждать госстройнадзор;

— застройщик — если это решение регион примет не позже 31 мая;

— застройщик или выбранный им кадастровый инженер — если это решение регион примет позже 31 мая.

 

Заключение о степени готовности проекта

Выдаваемое заключение, подтверждает соответствие проекта вышеперечисленным критериям и дает Застройщику право осуществлять строительство объектов, не прибегая к эскроу счетам.

Нормативно заключение выдается в течении 15 рабочих дней с момента поступления в уполномоченный орган документов о готовности проекта, а именно:

— заявления;

— расчета по фактическим затратам;

— расчета готовности проекта;

— выписки из Единого госреестра (ЕГРН) о прошедших регистрацию ДДУ;

— ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до обращения;

— регистры бухучета или выписки из них касаемо объекта строительства.

Документы нужно подать в региональный орган, контролирующий долевое строительство, на бумаге или через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС.

Документы должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером, а также скреплены печатью, если она есть. При подаче через личный кабинет нужна электронная подпись этих лиц.

Расчет степени готовности конструктивных элементов

Как было сказано выше, данный расчет может подготавливаться несколькими лицами. Наряду с данным требованием, ООО «Институт градостроительного проектирования», силами кадастровых инженеров, состоящих в штате организации, предоставляет услугу по подготовке расчета степени готовности конструктивных элементов в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ за номером 480 от 22 апреля 2019 года и другими соответствующими нормативными актами.

Заказать расчет степени готовности конструктивных элементов можно по тел.: +7 (812) 688-63-41 или оставив заявку на обратный звонок на нашем сайте.

Вся информация об оказании услуги по подготовке расчета степени готовности конструктивных элементов ЗДЕСЬ