Объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, имеющее не более 3 надземных этажей, обладающее высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости
Все используемые понятия, такие как: «объект ИЖС»; «жилой дом»; «индивидуальный жилой дом» — носят равнозначный характер при условии, что параметры этих объектов соответствуют параметрам объектов ИЖС, указанных в определении объекта ИЖС. Кроме того, все параметры таких объектов как:
должны также соответствовать параметрам объекта ИЖС.
Этажи здания
Главным параметром объекта, при определении которого часто возникают разногласия, является – этажность. Для того чтобы иметь четкое понимание касаемо вопроса определения этажности здания, мы приводим схематические изображения объекта ИЖС и пояснения к ним.
Надземный этаж – этаж с отметкой пола не ниже положительной отметки замели (ПОЗ)
рис. 1
При переменных положительных отметках земли (ПОЗ) этаж считается надземным надземный, если более 60% площади помещений находится не ниже ПОЗ или выходы с этажа имеют горизонтальный проход на ПОЗ.
рис. 2
рис. 3
Цокольный этаж – этаж с отметкой пола ниже ПОЗ не более половины высоты помещений
рис. 4
Подвальный этаж — этаж с отметкой пола ниже ПОЗ более чем на половину высоты помещений
рис. 5
Подземный этаж — этаж с отметкой пола ниже ПОЗ на всю высоту помещений
рис. 6
Для правильного определения этажности здания, важно знать, что подземной (полностью или частично) частью здания, кроме фундаментов, являются цокольный, подвальный и подземный этажи, соответственно, они не участвуют в критерии «не более 3 надземных этажей» объекта ИЖС.
Строительство или реконструкция объекта ИЖС и садового дома
В соответствии с действующим законодательством для строительства или реконструкции объекта ИЖС и садового дома не требуется:
Однако, законодательством предусмотрен уведомительный порядок до строительства и после его завершения. Данный порядок разработан для вновь строящихся и реконструируемых объектов, речь о которых идет в настоящей статье.
Порядок уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
рис. 7
В уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции указываются:
К уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции прилагаются:
рис. 8
III. В случае соответствия представленных документов и сведений требованиям законодательства, орган местного самоуправления (ОМСУ) направляет застройщику:
УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ УКАЗАННЫХ В УВЕДОМЛЕНИИ О ПЛАНИРУЕМЫХ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА УСТАНОВЛЕННЫМ ПАРАМЕТРАМ И ДОПУСТИМОСТИ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
или
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ УКАЗАННЫХ В УВЕДОМЛЕНИИ О ПЛАНИРУЕМЫХ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА УСТАНОВЛЕННЫМ ПАРАМЕТРАМ И (ИЛИ) НЕДОПУСТИМОСТИ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ САДОВОГО ДОМА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
рис. 9
Если застройщик получил УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ или не полчили ниакого уведомления, то считается что ОМСУ согласовал строительство объекта ИЖС или садового дома и данный факт дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию ОКС в течение 10 лет со дня направления уведомления о планируемом строительстве или реконструкции. Если застройщик от ОМСУ получил УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСВИИ, не получил УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ, то в дальнейшем при признании построенного, реконструированного ОКС самовольной постройкой, убытки застройщику по сносу или приведению его в соответствие возмещает казна ОМСУ.
Учитывая вышеизложенное ВАЖНО сдать все документы в ОМСУ в бумажном виде и получить официальный документ подтверждающий их направление.
рис. 10
рис. 11
В уведомлении об окончании строительства или реконструкции указываются:
К уведомлению об окончании строительства или реконструкции прилагаются:
рис. 12
VII. В случае соответствия представленных документов и сведений требованиям законодательства, орган местного самоуправления (ОМСУ) после завершения строительством (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома, направляет застройщику:
УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ПОСТРОЕННЫХ ИЛИ РЕКОНСТРУИРОВАННЫХ объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ ПОСТРОЕННЫХ ИЛИ РЕКОНСТРУИРОВАННЫХ объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности
рис. 13
Орган местного самоуправления, в течение 7 рабочих дней, направляет копию уведомления о несоответствии, по основанию, предусмотренному:
1) пунктом 1 части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ в следующие государственные структуры:
2) пунктом 2 части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ в следующие государственные структуры:
3) пунктом 3 и пунктом 4 части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ в следующие государственные структуры:
VIII. В случае отсутствия основания для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта, орган местного самоуправления (ОМСУ), в течение 7 рабочих дней направляет:
рис. 14
К заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав ОМСУ должен приложить:
— уведомления застройщика о планируемом строительстве/реконструкции ОКС (при наличии и уведомление об изменении);
— уведомления ОМСУ о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве/ реконструкции ОКС требованиям (при наличии);
— декларации об объекте недвижимости.
— разрешения на строительство;
— декларации об объекте недвижимости или проектной документации.
рис. 15
рис. 16
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав должны быть приостановлены:
Если у застройщика есть разрешение на строительство объекта ИЖС, не требуется уведомлять о начале его строительства/реконструкции, но об окончании строительства/реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет ОМСУ. Направление уведомления о несоответствии допускается только при несоответствии объекта ИЖС требованиям в разрешении на строительство. Технический план объекта ИЖС оформляется на основании разрешения на строительство и проектной документации/декларации.
Основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
(без разрешения на строительство)
(с разрешением на строительство)
— представленное ОМСУ уведомление застройщика об окончании строительства или реконструкции ОКС;
— представленный ОМСУ технический план ОКС (на основании уведомления застройщика о планируемом строительстве или реконструкции ОКС, уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции ОКС (при наличии), уведомления ОМСУ о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции ОКС требованиям (при наличии), декларации);
— представленное ОМСУ соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на ОКС (если 2 и более правообладателя ЗУ)
— представленный ОМСУ технический план ОКС (на основании разрешения на строительство, декларации/проектной документации);
— правоустанавливающий документ на ОКС;
— технический план ОКС (на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013).